Yeni Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin yürürlüğe girmesiyle ve yapılan değişikliklerle eskiden mevcut olmayan yeni bir hak kiraya verenler için doğmuştur.
Konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından kira süresinin sona ermesine ilişkin ilgili hüküm Borçlar Kanunu 347. Maddesi aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir:
- Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sonlandırabilirler.
- Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”
Bu düzenlemeyle kiraya veren, kiracılık ilişkisi 10 seneyi doldurmuş kira sözleşmesini, gerekçe göstermesine gerek kalmaksızın, feshetmek ve kiralananın tahliyesini edilmesini talep etme hakkına sahip olacaktır. Buna göre, kiraya veren 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşulu ile herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecektir. Bu düzenleme ile kiraya verene, tazminat ödemekle yükümlü olmaksızın, sözleşmeyi tek taraflı sona erdirme, hakkı tanınmıştır.
Kiracı, belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmede kararlaştırılan sürenin bitiminden en az 15 gün önce, kira ilişkisini sona erdirdiğine dair, yazılı olarak kiraya verene bildirimde bulunmadığı takdirde, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılacaktır.
Kiraya veren ise, kira sözleşmesini, meydana gelen uzatmalara bağlı olarak 10 yıllık uzama süresinin sonunda sonlandırma hakkına sahip olacaktır. Bu durumda kiraya veren 10 yıl sonra, uzatma yılının bitiminden 3 ay önce yapacağı yazılı bir bildirimle hiçbir neden göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiraya verenin, 10 yıllık uzatma süresi sonunda hiçbir haklı sebep göstermeksizin fesih bildirimi ile kira sözleşmesini sona erdirme hakkını kullanması:
- Kira sözleşmesinin 01.07.2012 tarihinden önce 10 yıllık uzatma süresi dolmamış ancak geriye 5 yıldan az süre kalmış ise en erken 01.07.2017 tarihinde,
- Kira sözleşmesinin 01.07.2012 tarihinden önce 10 yıllık uzatma süresi dolmuş ise en erken 01.07.2014 tarihinde mümkün olacaktır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı sözleşmeyi fesih bildiriminde bulunmak suretiyle genel hükümlere göre her zaman sonlandırırken, kiraya veren kira başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümler çerçevesinde fesih bildiriminde bulunabilmektedir.
Kanunun aradığı şekil ve şartlara uygun bir fesih bildirimi için:
- En az 3 ay önceden bildirimde bulunulması gerekmektedir. Kiraya veren kira sözleşmesini sonlandırma iradesini içinde bulunduğu uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaştırmış olmalıdır.
- Bildirim 348. Maddeye göre yazılı geçerlilik şartına bağlıdır. Bildirimin yazılı yapılmaması geçersizlik sonucunu doğuracaktır ki bu kira sözleşmesinin sona ermemekle beraber bir sonraki uzatma yılında tekrar bildirim yapılıncaya dek uzaması anlamına gelmektedir. Fesih bildiriminin noter aracılığıyla yapılması hem yazılı şekil şartını sağlaması hem de güvenilirlik ve ispat kolaylığı getirmesi sebebiyle daha faydalı olacaktır.
Kiraya veren tarafından Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen şartlara uyulmak kaydıyla bir fesih bildirimi yapılmış olmasına rağmen, kiracının taşınmazı boşaltmaması durumunda ise, gidilecek yol taşınmazın dava yoluyla tahliyesini sağlamak olacaktır.