- Türkiye’ye turistik amaç haricinde yerleşme ve yatırım yapma amacıyla gelen yabancıların hak ve özgürlüklerini belirleyen hukuk dalıdır.
- Yabancıların Türkiye’ye girişleri ve ikamet izinleri 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu ve İçişleri Bakanlığına bağlı Göç İdaresi Genel Müdürlüğü tarafından değerlendirilmektedir.
- Vatandaş olmayan yabancılar, vatandaşların yararlandığı tüm haklardan yararlanamamaktadır. Vatandaş olmayan yabancılara tanınacak haklar uluslararası sözleşmeler temel alınarak düzenlenmektedir.
- Anayasamıza göre temel hak ve özgürlüklerde vatandaş ve yabancı ayrımı yoktur. Diğer taraftan, siyasal haklar gibi bazı özel haklar yabancılara tanınmamaktadır.
- Taşınmaz sahibi olma ve belirli meslekleri icra etme gibi hakların kullanımında da sınırlamalar bulunmaktadır. Bu sınırlamalar uluslararası anlaşma ve prensiplere uygun bir şekilde konulmuştur.
- Türkiye yatırım yapmak isteyen, yeni bir hayat kurmak isteyen veya turistik amaçla gelen yabancılar için cazip bir ülkedir.
- Yabancıların Türkiye’de bir taşınmaz edinmeleri vatandaşlardan farklı bir sürece tabidir. Çalışma izni, ikamet izni, vatandaşlık başvurusu yapılması, polis ve gümrük işlemleri için hukuki danışmanlık ve destek alınması önemlidir.
Yabancıların İkamet İzni
- Türkiye’de 90 günden fazla kalacak yabancıların ikamet izninin olması zorunludur. İkamet izni başvurusu, Emniyet Müdürlüğü Yabancılar Şubesine bizzat yapılır.
- Yabancı kişinin çalışma süresi boyunca ailesi için de oturma izni verilir.
- İzinler genellikle 1 hafta içerisinde sonuçlandırılır.
Yabancıların Çalışma İzni
- Yabancıların Türkiye’de çalışabilmesi için gerekli olan çalışma izinlerine ilişkin esas ve usuller 4817 sayılı kanunla düzenlenmiştir. Çalışma izni başvuruları Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı tarafından değerlendirmeye alınmaktadır.
- Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti vatandaşları, akraba toplulukları uygulamaları çerçevesinde ikamet izni verilmiş olan yabancılar, vatansız statüsünde ikamet izni verilmiş olan yabancılar, anne, baba veya çocuğu Türk vatandaşı olan yabancılar, en az üç yıl Türk vatandaşı ile evli kalan yabancılar çalışma izni şartlarına tabi tutulmazlar.
- Sınırlı çalışma izni, ticari faaliyetler göz önünde bulundurularak en fazla 1 yıllık bir süre için verilir. Bu süre 3 yıla kadar uzatılabilir.
- Sınırsız çalışma izni, yasal ve kesintisiz olarak Türkiye’de en az 8 yıldır yaşamakta olan veya 6 yıldır kesintisiz çalışmakta olan yabancılara verilir.
- Bağımsız çalışma izni, Türkiye’de en az 5 yıl kanuni ve kesintisiz ikamet etmiş olan yabancılara verilir.
Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinmeleri
- Son Yasal Değişiklikler ve Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Edinmesi 6302 sayılı Tapu ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile yabancıların taşınmaz edinimlerine ilişkin aranan koşullarda önemli değişiklikler yapılmıştır.
- 2012 yılında kabul edilen kanun ile Türkiye’de taşınmaz edinmek isteyen yabancı ülke vatandaşları için getirilen koşullar kolaylaştırılırken, kanun ile Türkiye’nin sınır komşusu olduğu ülkelerle ilgili bazı kısıtlamalar devam etmektedir.
- Kanun, 183 ülke vatandaşına Türkiye’de mütekabiliyet koşulu aranmaksızın taşınmaz edinimine hak tanımıştır. Taşınmaz yatırımına ilginin yüksek olmasından dolayı, Türkiye’yi yabancı ülke yatırımcılarının edinimlerine açmak bu yasal değişikliğin en önemli nedenidir.
- Kanunla birlikte, yabancıların taşınmaz edinimlerine ilişkin miktar sınırlaması getirilmiştir. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edinecekleri gayrimenkuller ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu olan ilçe yüz ölçümünün %10 ‘unu ve kişi başına ülke genelinde 30 hektarı (300 dönüm) geçemeyecektir.
- Bakanlar Kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek 30 hektarı 2 katına kadar arttırmaya yetkili kılınmıştır. Bu düzenleme sonucu yabancı ülke vatandaşı Türkiye’de Bakanlar Kurulu kararı ile 60 hektar (600 dönüm) taşınmaz edinebilecektir.
- Askeri bölgelerde taşınmaz edinimleri Genelkurmay Başkanlığı’nın ya da yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgesinde ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliklerin iznine bağlı tutulmuştur.
- Taşınmazın miras yoluyla edinilmesi ise aşağıdaki şartları taşıyan yabancı mirasçılar için mümkün olacaktır:
- Mirasçı, Bakanlar Kurulu tarafından ilan olunan ülkelerden birinin vatandaşı olmalıdır.
- Taşınmaz mal, yasak bölge (askeri alanlar, güvenlik bölgeleri, vs.) sınırları içerisinde olmamalıdır.
- Bir mirasçı tarafından mirasla yoluyla edinilen taşınmaz malın toplam boyutu 30,000 m2’yi ve ilgili ilçenin yüzölçümünün %10’unu geçmemelidir.
Yukarıda bahsedilen kısıtlamalar kapsamında kalmaları nedeniyle miras yoluyla taşınmaz mal edinmeye yetkili olmayan yabancı mirasçılar, taşınmazı azami bir yıl içinde uygun şartlara sahip üçüncü bir kişiye satmakla yükümlüdürler. Aksi halde taşınmaz Maliye Bakanlığı tarafından satılır ve satış bedeli mirasçıya ödenir.
Yabancı Ülkelerde Kurulmuş Olan Tüzel Kişiliğe Sahip Ticaret Şirketlerinin Taşınmaz Edinmesi
- Tapu Kanunun 35. maddesinin 2. fıkrasında yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin özel kanun hükümleri (2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu, 6326 sayılı Petrol Kanunu) çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı hak edinebilecekleri belirtilmiştir.
- Bu şirketler dışındaki ticaret şirketleri lehine sınırlı ayni hak tesis edilemeyeceği ve taşınmaz elde edemeyecekleri ifade edilmiştir. Taşınmaz rehini tesisinde ise bu maddedeki sınırların uygulanmayacağı belirtilmiştir.
Türkiye’de Kurulu Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Edinmesi
- Türkiye’de kurulan şirketin yabancı sermayeli olması, yabancı uyruklu gerçek kişi, yabancı tüzel kişi veya uluslararası kuruluşun Türkiye’de kurulu şirketin sermayesinin %50 veya daha fazlasına sahip olması ya da yönetim kurulu üyelerinin çoğunu atayabilme veya görevden alma hakkına sahip olduğu hallerde, ilgili şirket sadece ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilir.
- Türkiye’de kurulmuş, sermayesinin %50 ve daha fazlası yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişi elinde olan, yönetim kurulu üyelerini atama veya görevden alma hakkına sahip olunan şirketin, Türkiye’de kurulmuş olan bir başka şirketin ortaklık oranının %50 veya daha fazlasına sahip olması halinde de aynı koşullar geçerlidir.
- Sınırlama dışı bırakılan hususlar şunlardır:
- Taşınmaz rehini,
- Taşınmaz rehininin paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimlerinde,
- Şirket birleşmelerinden veya bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak naklinde,
- Organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimlerinde belirli sürede elden çıkarma zorunluluğunun devam etmesi kaydıyla bankaların, kredi olarak sayılan işlemler nedeniyle ya da alacaklarını tahsil amacıyla edindikleri taşınmazlarda bu madde hükümleri uygulanmaz.
- Yabancı gerçek kişi, kendi ülkesinin yasalarına göre kurulmuş olan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ve Türkiye’de kurulan yabancı sermayeli şirketler iki temel satım sözleşmesi ile satış işlemini gerçekleştirmektedirler:
- Satış Sözleşmesi
- Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi
- Türk hukukuna göre taşınmaz satışı, satıcı ve alıcının geçerli bir satın alma anlaşması yapması amacıyla ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü huzurunda bulunmasıyla tamamlanabilir.
- Taraflar mülkiyeti devretmek ve satın alma anlaşmasını tamamlanması için ilgili tapu memurunca hazırlanacak tapu devrini yapmakla yükümlüdür.
- Taşınmazın satışından önce, satıcı ve alıcı, taraflar arasında geçerli olacak şekilde bir ön anlaşma olan “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” imzalayabilirler.
- Bu anlaşmanın bağlayıcı olabilmesi için bir noter tarafından hazırlanması ve noter huzurda imzalanması ve üçüncü kişilerce yapılacak hak iddialarına karşı geçerli olabilmesi için de tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.
- Alıcı veya vekili taşınmazın satın alınması işlemlerini yürütebilirler.
- İşlemler bir vekil vasıtasıyla yürütülecekse, vekile verilecek vekâletname noter tarafından düzenlenecek ve noter huzurunda imzalanacaktır.
- Vekâletname, yasal temsilcilerin tam adını ve adreslerini içermelidir. Türkiye’de gayrimenkul edinen yabancılara, “Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu” uyarınca her başvurucuya bir yıl süreyle verilen “Kısa Süreli Oturma İzni” verilmektedir.
- Yabancı gerçek kişiler Türk vatandaşları gibi, gayrimenkulleri üzerinde tasarruf etme hakkına haizdir. Gayrimenkullerini üçüncü kişilere satabilir, kiralayabilir ve üzerinde rehin tesis edebilirler.
- Taşınmaz satışında, bir Türk vatandaşı ile yabancı gerçek kişiye uygulanacak esaslar arasında fark yoktur. Ancak alıcı yabancıysa, yukarıda bahsedilen prosedür bu durumda da uygulanacaktır.
- Her taşınmaz iktisabı “Tapu Harcı”, “Değer Artış Vergisi”, “Damga Vergisi” ve “Noter Masrafları” gibi bazı işlem vergileri ve masraflarına tabidir. Taşınmazı elde tutmak ayrıca varlık vergisi olan “Emlak Vergisi”ne tabidir.
- Yabancı gerçek kişi tarafından yapılan bir taşınmaz satışı, taşınmazın iktisabını izleyen 5 yıldan kısa sürede elden çıkarılan bir taşınmazın söz konusu olması halinde, elde edilen sermaye kazancıyla ilgili bir gelir vergisine de tabidir.
- 5 yıllık elde tutma sonunda satılan gayrimenkulden elde edilen sermaye kazançları gelir vergisine tabi olmayacaktır.
- Kiralanan taşınmazdan edinilen kira geliri de ayrıca gelir vergisine tabi olacaktır. Ancak bu vergi ancak taşınmaz malikinin maddi kazancı varsa uygulanabilecektir.
- Taşınmazı yalnız kendi kullanımı için elinde tutan taşınmaz maliki Türkiye’de hiçbir gelir vergisine tabi olmayacaktır. Türkiye’de taşınmaz sahibi olan bir şirketin ortakları “Kurumlar Vergisi” denen ayrı bir vergilendirmeye tabidir. Türk GYO’lar bu vergiden muaftır.
Başvurunun Reddedileceği Durumlar
- Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülke kanunlarına göre kurulan ticaret şirketleri dışındaki tüm tüzel kişiliklerin (vakıf, dernek, kooperatif, cemiyet, topluluk, cemaat vb.) Türkiye’de taşınmaz edinmesi ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilmesi mümkün değildir. Konuya ilişkin talepler her hangi bir yazışma yapılmaksızın tapu müdürlüklerince doğrudan reddedilir.
- Yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimleri 30 hektar ile sınırlandığından bu miktarı geçen edinim talepleri tapu müdürlüklerince doğrudan reddedilir.
Yabancı Uyruklu Kişiler Tarafından Edinilen Arazi Üzerinde Yapı Bulunmaması Durumu
- Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunma zorunluluğu vardır.
- 2 yıl içinde onaylanmış projeye ilişkin bir belirtme yapılmadığı veya proje 2 yıl içinde tamamlanmadığı takdirde edinimden itibaren iki yılın sonunda Maliye Bakanlığının mahalli birimine taşınmaz ya da sınırlı ayni hakkın tasfiyesi için Tapu Müdürlüklerince bildirimde bulunulur.
Yabancı Uyruklu Gerçek Kişilerin Taşınmaz ve Sınırlı Ayni Hak Edinimi İçin Tapu Müdürlüklerince İzlenecek Yöntem
- Başvuran kişinin uyruk açısından edinim şartlarının incelenmesi,
- Söz konusu taşınmazın askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ya da stratejik alanlarda kalıp kalmadığının sorgulanması,
- 30 hektara ilişkin sınırlamalar açısından genelgede belirtilen taahhütlerin alınması,
Daha fazla bilgi almak için info@baykurthukuk.com.tr adresine başvurabilirsiniz.
